中國經濟當前面臨兩大矛盾，房地產市場大幅下調拖累信心疲弱，但中央仍需維持4% - 5%增長率以穩定就業與信心，傳統引擎如土地財政、房地產投資與基建難再重現高增長，中國必須在「穩樓市」與「培育新動能」之間取得平衡。

各位宜留意下列處理房地產問題之政策路徑 :

1. 全面「保交樓」恢復信心 :

民眾並不關心房價波動，購房者最害怕「能否收樓」，2025年首7個月房地產投資同比下跌12%，中央推出「保交樓」基金，由政策性銀行與央企接手爛尾項目確保交樓，並避免引發金融風險。

2. 建立全國性爛尾樓處置制度 :

目前各地政策不一，導致清盤緩慢、債權處理混亂，倘若立法推行統一程序與責任機制，應有助提高效率及釐訂市場風險評估基準。

3.   國家隊收購存量房作保障房與人才房 :

三、四線城市庫存高企、卻銷售乏力，逾60個城市已採用「以收購代建」，由國企購入空置單位作社會住房，既加快去庫存、也避免房價迅速下跌，減緩對消費和家庭資產等影響。

4. 降低持有成本刺激合理需求 :

至2025年9月，在70個大中城市中，達63個新房價格環比下跌，2024年中央已下調首付至15%，二套房亦下降至25%，並取消房貸利率下限 ; 若進一步延緩房產稅實施，應有助刺激購買意欲。

5. 推動人口導向的城鎮化與城市更新：

人口集中於一線城市，令三、四線地區需求下滑，房地產佔GDP比重已從2014年之15%下跌至2024年之7.4% ; 政策須針對人口流向，推動老舊小區改造，嚴控新增土地供應。

6. 推動房地產與REITs「雙軌化」 :

2025年中國已批准17宗私募REITs，集資規模約430億人民幣，資產證券化為開發商提供新融資渠道，也將長租公寓、商場、物流倉儲等不動產轉化為可交易金融資產，將有助行業從「開發銷售」轉向「持有經營」，提升資產周轉效率。

7. 重建信心 - 中央需三點清晰表態 :

• 不讓房地產市場崩盤 ;
• 樓市並非唯一引擎，但政府協助穩定樓市；
• 轉向以居住與城市更新為主。

2025年10月社會消費品零售總額同比僅增長2.9%，反映信心疲弱，唯有明確政策方向，才可轉化觀望氣氛為消費動能。

市場關注中國房地產未復甦前，如何保持4% - 5%經濟增長 ? 各位宜注意五大新引擎 :

1. 出口仍具支撐力 :

現時外部環境仍複雜，「新三樣」 - 電動車、光伏與鋰電池出口持續強勁，2023年首破1萬億人民幣，2025年上半年增長達12.7%，出口至東盟、拉美和中東等尤為明顯，雖然不可長期依賴，卻可短期支撐GDP。

2. 製造業升級與「新質生產力」 :

預計未來10 - 20年製造業高端化轉型為最重要動能，涵蓋新能源汽車、半導體自主化、人工智能與工業互聯網、高端裝備、生物科技、綠色供應鏈與金融等，國務院提出戰略性新興產業和高技術製造業年增速力爭7%以上，將可取代房地產成為增長主力。

3. 新基建與城市更新 :

傳統基建已屆飽和，但數據中心、AI算力、5G、充電樁、氫能設施、智慧城市等新型基建頗具潛力，估計投資增速保持8% - 10%，城市更新如老舊社區改造、城中村改造等不僅拉動投資和就業，也提升市民生活質素。

4. 消費復甦 :

近年內需和消費佔GDP比率逐漸提高，疫情後旅遊、餐飲、文化娛樂反彈，線上零售保持近10%增長，須知房地產對居民財富與預期影響深遠，儘管消費有助紓緩部份影響，始終難以完全填補缺口，未來必須穩就業、增收入、完善社保等增強消費能力。

5. 內循環資金扮演穩定器 :

2023年央企利潤達2.6萬億人民幣，成為資本重要來源之一，能源、交通等央企生產指標保持增長，國家隊資金在股市與創新投資中發揮穩定器作用，持續投入推動製造業升級、新能源、新基建等領域，凸顯內循環資金作用。

中國正步入「房地產托底 + 新質生產力驅動」雙軌經濟模式，既避免房地產失速，亦以新質生產力引領科技與先進製造業作為主要引擎，故宜留意 :

• 房地產及地方財政壓力仍需時間消化，不宜過度樂觀 ;
• 新能源、人工智能、工業互聯網、先進製造等產業乃中長期投資主題 ;
• 短期未必出現「V型」反彈，但結構性亮點值得關注 ;
• 政策方向愈清晰透明、市場預期愈穩定，有助降低波動性。

房地產已不再為中國經濟唯一支柱，信心則為最重要的生產力源頭，新質生產力已成為未來增長動力，制度透明更有助奠定信心根基。

利率預期波動     谷歌搶佔英偉達市場

經歷10月20日(上周四)大幅下調後，美國科技股開始站穩上升，納指從低位上升約半成，市場波動主要源於聯儲局降息預期，12月降息25基點概率從11月19日(上周三)約30%、11月20日(上周四)40%及11月21日(上周五)逾80%急劇波動，導致近日股價大幅波動，11月20日VIX指數亦上升至近期高點26.4。隨著降息預期擡升，市場情緒趨向緩和，資金外流至市場為港股帶來上升動力。

此外，谷歌使用自家TPU訓練的Gemini 3領先，市場審視因而未來英偉達GPU在AI主導地位，META亦考慮採購谷歌旗下TPU，令英偉達雪上加霜，故近期出現一定程度回調 ; AI乃市場之未來，最終誰勝、誰負卻未知曉。即使沒有AI泡沫，分散投資仍是明智之選。

回顧東驥模擬組合，截至2025年11月26日過去一周收益0.55%，年初至今回報為7.15%(已扣除2%管理費用)，成立至今累計升幅達1061.57%，平均年化回報為8.90%。本周模擬組合比例維持不變。

聲明 : 作者為香港證監會持牌人士，沒有持有上述所提及的證券。

作者所屬東驥旗下基金及客戶組合則持有Nvidia、Google及META，並有可能出售上述公司的股份。

各位讀者可與本公司客戶服務部聯絡及了解東驥基金模擬組合的詳情 ，請瀏覽本公司網址:www.pegasus.com.hk或致電 : 2232-5800。